Umowa Deweloperska

– jest zawierana pomiędzy deweloperem a osobą fizyczną.

Zawiera ona zobowiązanie dewelopera do  wybudowania konkretnego budynku

i przeniesienia prawa własności lokalu się w nim znajdującego albo domu.

Umowę tą regulują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16.09.2011r.

Umowa deweloperska podpisywana u notariusza – przebieg

Procedura podpisania umowy z deweloperem przebiega na tej samej zasadzie, jak w przypadku pozostałych aktów notarialnych. Jeśli chodzi jednak o ten konkretny rodzaj dokumentu bardzo ważne jest, aby nabywca zdecydowany na jego podpisanie, był już w odpowiednim stopniu zaznajomiony z otrzymanym uprzednio od dewelopera prospektem informacyjnym, zawierającym w załączniku także wzór samej umowy deweloperskiej. Przed wizytą u notariusza powinien on wyjaśnić z deweloperem wszystkie swoje wątpliwości oraz przeprowadzić wszelkie ewentualne negocjacje.

Umowa z deweloperem w formie aktu notarialnego może zostać podpisana bezpośrednio w biurze kancelarii notarialnej lub w innym miejscu dogodnym dla obu stron umowy. Termin spotkania ustalany jest w pierwszej kolejności pomiędzy nabywcą a deweloperem, natomiast dopiero w następnym etapie uzgadniany jest ostatecznie z notariuszem.

Właściwe spotkanie rozpoczyna się od sprawdzenia tożsamości osób planujących zawrzeć ze sobą umowę deweloperską. Następnie notariusz zadaje pytanie, czy obie strony zapoznały się ze wzorem umowy, czy mają jakieś wątpliwości z nim związane oraz czy zgadzają się z jego treścią. Po uzyskaniu odpowiedzi twierdzącej, notariusz przechodzi do odczytania właściwej umowy w całej treści. W kolejnym kroku umowa deweloperska zostaje podpisana przez strony oraz przez samego notariusza. Od tego momentu uznaje się ją za oficjalnie zawartą. Szacunkowy czas spotkania zamyka się zwykle w godzinie.

Jaka jest rola notariusza przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

Jego podstawowym zadaniem jest troska o zgodność dokumentu z wymogami formalnymi. Notariusz weryfikuje umowę pod kątem konkretnych przepisów, a także sprawdza korelację pomiędzy przedstawionym w niej stanem prawnym a stanem wynikającym z wpisów w księdze wieczystej. Ponadto ma również obowiązek przesłać wypis aktu notarialnego do właściwego względem danej nieruchomości sądu wraz z wnioskiem o dokonanie odpowiednich zmian w jej księdze wieczystej.

Jakie dokumenty potrzebne są w celu zawarcia umowy deweloperskiej?

Aby umowa mogła zostać zawarta, na spotkanie z notariuszem należy dostarczyć:

•    dokument tożsamości,

•    prospekt informacyjny oraz jego załączniki,

•    odpis księgi wieczystej,

•    tytuł własności.

Koszty

Koszty umowy deweloperskiej obliczane są od wartości nieruchomości. Obciążają dewelopera i nabywcę (kupującego) po połowie

Pobierane opłaty to:

• taksa notarialna + podatek VAT,
• opłata sądowa 150 zł
• opłata za przesłanie wniosku drogą teleinformatyczną do księgi wieczystej,
• koszt wypisów aktu notarialnego (sporządzane są 3 sztuk – dla dewelopera, dla kupującego, do Sądu Rejonowego, Wydział Ksiąg Wieczystych).

– co warto wiedzieć i na co zwrócić uwagę?

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości od dewelopera? Umowa deweloperska to nieodłączny element tego procesu. Pozwala ona na zabezpieczenie interesów zarówno dewelopera, jak i nabywcy, ale wymaga szczegółowej analizy. W artykule omówimy najważniejsze aspekty związane z umową deweloperską, aby pomóc Ci uniknąć potencjalnych pułapek.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument, który reguluje prawa i obowiązki obu stron – dewelopera i kupującego – w procesie budowy i zakupu mieszkania. Została wprowadzona do polskiego prawa w celu ochrony nabywców i szczegółowo reguluje etapy budowy, sposób finansowania oraz ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na kupującego.

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

1. Forma prawna
   Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie, jej treść nie będzie prawomocna. Koszty sporządzenia aktu ponoszą obie strony po połowie, co stanowi standardową praktykę.
2. Obowiązki dewelopera
   Kluczową rolą dewelopera jest zapewnienie przejrzystości inwestycji. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do dostarczenia tzw. prospektu informacyjnego, który zawiera szczegółowe informacje na temat inwestycji, jej harmonogramu oraz stanu prawnego nieruchomości. Ten dokument stanowi istotną część całej umowy.
3. Świadczenia pieniężne
   Umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać sposób i terminy płatności. Zazwyczaj płatności są rozkładane zgodnie z postępem prac budowlanych. Zdarza się, że umowa zawiera klauzule dotyczące możliwości zmiany ceny, np. w przypadku wzrostu podatku VAT czy zmian w powierzchni użytkowej lokalu. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zweryfikować te zapisy.

Zabezpieczenie wpłat kupującego

Deweloper ma obowiązek zapewnić ochronę środków finansowych kupującego, co jest regulowane przepisami prawa. Istnieją dwa główne narzędzia zabezpieczające – zamknięty i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Różnią się one stopniem ochrony środków, dlatego warto dokładnie sprawdzić, które rozwiązanie jest przewidziane w Twojej umowie.

Odsetki i kary umowne

Umowa deweloperska może zawierać postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych. Deweloper ma prawo nałożyć na kupującego odsetki za opóźnienia w płatnościach, jednak ich wysokość nie może przewyższać kar, jakie przysługują kupującemu w przypadku opóźnień ze strony dewelopera.

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Kupujący może odstąpić od umowy w kilku przypadkach, np. gdy deweloper nie spełni warunków określonych w umowie lub poda nieprawdziwe informacje w prospekcie. Ważne jest, aby znać terminy na odstąpienie od umowy, zazwyczaj wynoszą one 30 dni od momentu podpisania dokumentu.

Co robić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Przed podpisaniem umowy należy dokładnie przeanalizować wszystkie jej elementy. Upewnij się, że:

• Wszystkie parametry mieszkania są zgodne z ofertą,
• Cena jest ostateczna i nie ma klauzul waloryzacyjnych, które mogłyby ją zwiększyć,
• Terminy zakończenia inwestycji oraz przeniesienia własności są jasno określone,
• Zasady płatności są korzystne dla Ciebie.

Podsumowanie

Umowa deweloperska to złożony dokument, który wymaga starannej analizy. Dzięki odpowiedniej wiedzy i ostrożności, możesz skutecznie zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć ryzyka. Pamiętaj o sprawdzeniu wszystkich zapisów i skonsultowaniu się z prawnikiem, zanim złożysz podpis na akcie notarialnym.

---

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza?
   Tak, umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby była ważna.
2. Czy mogę odstąpić od umowy, jeśli deweloper opóźnia inwestycję?
   Tak, jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, masz prawo odstąpić od umowy po wyznaczeniu dodatkowego terminu.
3. Czym różni się otwarty i zamknięty rachunek powierniczy?
   Zamknięty rachunek zapewnia pełną ochronę wpłat kupującego do czasu przeniesienia własności, natomiast otwarty wypłaca środki zgodnie z postępem budowy.
4. Czy mogę negocjować warunki umowy deweloperskiej?
   Tak, niektóre warunki, takie jak terminy płatności czy kary umowne, mogą być negocjowane.
5. Kiedy deweloper ma prawo odstąpić od umowy?
   Deweloper może odstąpić w przypadku zaległości w płatnościach lub braku stawiennictwa na odbiór mieszkania.