Podsumowując, akt notarialny to szczególny rodzaj dokumentu urzędowego, który należy sporządzić w kancelarii notarialnej w jasno określonych w ustawie sytuacjach. Na ważny dokument notarialny składa się spisanie woli stron biorących udział w czynności, odczytanie jej, a następnie podpisanie. Warto pamiętać, że akt notarialny stanowi dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Interesujesz się zakupem nowej nieruchomości? Analiza umowy deweloperskiej może okazać się niezwykle przydatna.
Akt notarialny – kiedy jest potrzebny?
Kiedy wiadomo już, co to jest akt notarialny, należy uściślić sytuacje, w których jest on konieczny, a w których warto go sporządzić dla zabezpieczenia stron. I chociaż w drugim przypadku właściwie nie ma ograniczeń, bo uzależnione jest to od osób biorących udział w czynności prawnej, tak istnieją przypadki, kiedy umowy aktu notarialnego muszą zostać zawarte pod rygorem nieważności. Są to:
- umowy przenoszące własność nieruchomości – sprzedaż, zamiana, inne umowy o takim skutku;
- umowy ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego;
- umowy spadkowe;
- umowy związane z najmem okazjonalnym;
- umowy ustanawiające odrębność własności lokalu;
- umowy i statuty spółek (komandytowej, komandytowo-akcyjnej, z ograniczoną odpowiedzialnością, prostej spółki akcyjnej, akcyjnej, europejskiej).
Co zawiera akt notarialny?
Prawo o notariacie z dnia 14 lutego 1991 r. art. 92 § 1 jasno określa, jakie elementy powinien zawierać akt notarialny, aby móc uznać go za ważny. Te dane to:
- dokładna data sporządzenia aktu notarialnego – dzień, miesiąc i rok, a jeżeli istnieje taka potrzeba lub strony mają taką wolę – także godzina i minuta rozpoczęcia oraz podpisania dokumentu;
- miejsce sporządzenia aktu notarialnego;
- imię i nazwisko notariusza (lub osoby w zastępstwie, upoważnionej) oraz adres siedziby kancelarii;
- jeżeli umowa dotyczy osób fizycznych to wszystkie dane personalne stron aktu (imię nazwisko, miejsce zamieszkania, imiona rodziców, PESEL);
- jeżeli umowa dotyczy firm lub podmiotów prawnych to dodatkowo nazwę i siedzibę firmy oraz pełne dane pełnomocników, jeżeli tacy są;
- jeżeli istnieje taka konieczność to oświadczenia stron aktu wraz z powołaniem się na okazane przy akcie dokumenty;
- na żądanie stron stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności, jeżeli miały miejsce podczas spisywania dokumentu;
- stwierdzenie, że akt notarialny został odczytany, przyjęty i podpisany;
- podpisy wszystkich osób biorących udział w czynności notarialnej;
- podpis notariusza.
Sprzedaż nieruchomości gruntowej (działki):
- numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu i data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- cena sprzedaży i warunki/terminy płatności,
- warunki i data wydania przedmiotu umowy,
- jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (dla celów wieczystoksięgowych),
- jeżeli działka nie ma być wydzielana do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (dla celów informacyjnych),
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wydaje gmina),
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (wydaje gmina),
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo),
- ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dla celów wieczystoksięgowych) – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego.
Sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą):
- numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej,
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu oraz jego data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- cena sprzedaży i warunki/terminy płatności,
- warunki i data wydania przedmiotu umowy,
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (wydaje gmina),
- zaświadczenie, z którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego.
Sprzedaż lub darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
- numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej (jeśli została założona),
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświaczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu oraz jego data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- cena sprzedaży / wartość rynkowa przedmiotu darowizny,
- warunki i data wydania przedmiotu umowy,
- opcjonalnie: zaświadczenie, z którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego.
Za dokonane czynności notarialne notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększone o należny podatek od towarów i usług (23%). Notariusz pobiera podatki i opłaty, a następnie przekazuje je do odpowiednich instytucji państwowych (podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn oraz opłaty sądowe).
Auto width:
Full width:
Podsumowanie
Wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów, za które notariusz pobiera opłaty
W związku z tym, że oryginał aktu notarialnego sporządzany jest w jednym egzemplarzu, który przechowywany jest w kancelarii notariusza, notariusz wydaje wypisy aktu notarialnego posiadające moc oryginału.
Wypis jest dosłownym powtórzeniem oryginału, nie zawiera jednak poprawek dokonanych na oryginale. Wypis wydaje się pod osobnym numerem repertorium i z datą jego wydania (nie zawsze pokrywa się ona z datą sporządzenia aktu notarialnego).
Odpisy i wyciągi sporządza się z innych dokumentów niż akt notarialny. Odpis odzwierciedla całą treść oryginału, a wyciąg tylko jego część. Notarialnie poświadczone odpisy i wyciągi dokumentów mają moc oryginału. Do wydawania wyciągów i odpisów stosuje się te same zasady co przy wypisach.
Na żądanie stron notariusz może sporządzić projekty aktów, oświadczeń i innych dokumentów. Opracowanie takiego projektu stanowi wówczas samodzielną czynność notarialną, za którą należy się notariuszowi odrębne wynagrodzenie.